Tabii. Aşağıda, Avukat Devrim Bozkurt’un İstanbul Kadıköy’de faaliyet gösteren, tapu ve miras hukuku alanında uzman bir avukat olduğu çerçevesinde hazırlanmış, soru-cevap formatında bir makale yer alıyor.
Tapu ve Miras Hukuku Neden Bu Kadar Önemli?
Avukat Devrim Bozkurt Anlatıyor
Taşınmazlar ve miras kalan malvarlıkları, aileler arasında en çok uyuşmazlık çıkan hukuki alanların başında gelir. Tapuda yapılan bir hata, eksik bir işlem ya da zamanında açılmayan bir dava, yıllar süren anlaşmazlıklara neden olabilir. İstanbul Kadıköy’de avukatlık faaliyetini sürdüren Avukat Devrim Bozkurt, özellikle tapu ve miras hukuku alanında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Kendisiyle, bu iki önemli hukuk alanını soru-cevap şeklinde ele aldık.
Soru: Tapu hukuku tam olarak neyi kapsar?
Avukat Devrim Bozkurt:
Tapu hukuku, taşınmazlara ilişkin mülkiyet ilişkilerini, devir işlemlerini, tapu kayıtlarını ve bu kayıtlarla bağlantılı uyuşmazlıkları kapsayan oldukça önemli bir alandır. Bir evin, arsanın, dükkânın ya da herhangi bir taşınmazın kime ait olduğu, üzerinde ipotek veya haciz bulunup bulunmadığı, hisseli olup olmadığı, geçmişte nasıl devredildiği gibi konular tapu hukukunun içindedir.
Uygulamada birçok kişi tapu işlemlerini yalnızca resmi bir evrak süreci gibi görüyor. Oysa tapuda yapılan bir satış, bağış, intikal veya hisse devri yalnızca o günkü işlemle sınırlı kalmaz; sonradan tapu iptali ve tescil davalarına, ortaklığın giderilmesi davalarına, muvazaa iddialarına veya miras uyuşmazlıklarına dönüşebilir. Bu nedenle tapu hukuku, sadece işlem anını değil, işlemin gelecekte doğurabileceği bütün sonuçları da ilgilendiren bir hukuk alanıdır.
Soru: Miras hukuku neden bu kadar çok dava doğuruyor?
Avukat Devrim Bozkurt:
Çünkü miras hukuku doğrudan aile ilişkileriyle kesişir. Kişinin vefatı sonrasında yalnızca mal paylaşımı değil, çoğu zaman geçmişte yapılan işlemler, kardeşler arası denge, anne-baba tarafından yapılan devirler, gizli bağış iddiaları ve saklı pay tartışmaları da gündeme gelir. İnsanlar çoğu zaman sadece “mal paylaşılacak” diye düşünür, ancak miras hukuku bunun çok ötesindedir.
Özellikle taşınmazlar söz konusu olduğunda miras hukuku ile tapu hukuku iç içe geçer. Bir taşınmaz sağlığında bir çocuğa devredilmiş olabilir, fakat diğer mirasçılar bunun gerçekte bağış niteliğinde olduğunu ileri sürebilir. Ya da veraset intikali yapılmadan taşınmaz üzerinde işlem yapılmak istenebilir. Bazen de mirasçılar arasında paylaşım sağlanamadığı için taşınmaz uzun yıllar hisseli şekilde kalır. İşte bu nedenle miras hukuku, teknik bilgi kadar dikkatli strateji gerektiren bir alandır.
Soru: Tapu avukatına en çok hangi durumlarda ihtiyaç duyulur?
Avukat Devrim Bozkurt:
Tapu avukatına en çok, taşınmazın hukuki durumunun net olmadığı veya işlem sonrası risk doğurma ihtimalinin bulunduğu hallerde ihtiyaç duyulur. Hisseli bir taşınmazın satışı, aile içinde yapılan devirler, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, ipotekli veya hacizli gayrimenkuller, muvazaalı satış iddiaları ve tapu kaydının düzeltilmesi gereken durumlar bunların başında gelir.
Bunun dışında, birçok kişi taşınmazı satın aldıktan sonra hukuki destek almayı düşünüyor. Oysa asıl önemli olan, işlem yapılmadan önce hukuki inceleme yapılmasıdır. Çünkü önceden fark edilebilecek bir risk, sonradan çok daha büyük bir dava sebebi haline gelebilir. Tapu avukatının rolü, yalnızca dava açmak değil; çoğu zaman daha dava doğmadan önce müvekkilin hak kaybı yaşamasını önlemektir.
Soru: Miras avukatı hangi konularda yardımcı olur?
Avukat Devrim Bozkurt:
Miras avukatı, mirasın paylaşımı, veraset işlemleri, mirasçılık durumunun tespiti, tenkis davaları, muris muvazaası davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, vasiyetnameye ilişkin uyuşmazlıklar ve terekenin korunmasına yönelik işlemler gibi birçok konuda hukuki destek sunar.
Özellikle uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, mirasçıların hangi hakka sahip olduklarını tam olarak bilmemeleridir. Kimi zaman kişi, mirastan mahrum bırakıldığını düşünür ama elindeki hukuki imkânları bilmez. Kimi zaman da miras bırakanın sağlığında yaptığı işlemler nedeniyle hakkının zedelendiğini sonradan fark eder. Böyle durumlarda miras avukatının görevi, sadece hukuki tabloyu açıklamak değil; hangi adımın ne zaman ve nasıl atılması gerektiğini de doğru şekilde belirlemektir.
Soru: Miras kalan bir ev veya arsa üzerinde en sık hangi sorunlar yaşanıyor?
Avukat Devrim Bozkurt:
En sık karşılaşılan sorunların başında hisseli mülkiyet gelir. Miras bırakanın vefatından sonra taşınmaz mirasçılar arasında paylı hale gelir. Ancak her mirasçı taşınmazın nasıl kullanılacağı, satılıp satılmayacağı veya kimin ne kadar hak sahibi olduğu konusunda aynı fikirde olmayabilir. Bu da çoğu zaman aile içinde uzun süren gerginliklere sebep olur.
Bir başka önemli sorun da, muris muvazaası iddiasıdır. Yani miras bırakanın, görünüşte satış yapmış gibi gösterip gerçekte bağış amacıyla bir taşınmazı belirli bir kişiye devretmesi durumunda diğer mirasçılar dava yoluna gidebilir. Bunun dışında, veraset intikalinin yapılmaması, tapu kaydındaki eksiklikler, fiili kullanım ile resmi kayıt arasındaki farklılıklar ve ortaklığın giderilmesi ihtiyacı da çok sık gündeme gelir.
Soru: Muris muvazaası nedir?
Avukat Devrim Bozkurt:
Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı, tapuda satış gibi göstererek devretmesi ve bu yolla diğer mirasçıların haklarını bertaraf etmeye çalışması iddiasıdır. Uygulamada en çok karşılaşılan miras uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle anne veya babanın, malvarlığını çocuklardan sadece birine devretmesi sonrasında diğer mirasçılar tarafından bu iddia ileri sürülebilir.
Bu tür davalarda yalnızca tapu kaydına bakmak yetmez. Taşınmazın devredildiği tarihte gerçek bir bedel ödenip ödenmediği, aile ilişkileri, devir sebebi, taşınmazı alan kişinin ekonomik durumu ve olayın bütün şartları değerlendirilir. Dolayısıyla bu tür dosyalar hem hukuki hem de fiili inceleme gerektirir. Sadece yüzeysel bakılarak sonuç alınamaz.
Soru: Ortaklığın giderilmesi davası neden açılır?
Avukat Devrim Bozkurt:
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olduğu ve bu ortaklığın artık sürdürülemediği durumlarda açılır. Miras kalan taşınmazlarda bu dava çok sık görülür. Çünkü mirasçılar aynı taşınmaz üzerinde hissedar olurlar; fakat herkes taşınmazı birlikte kullanmak veya uzun süre paylı biçimde elde tutmak istemeyebilir.
Bu davanın amacı, ortaklığı sona erdirmektir. Bazen taşınmaz aynen bölünebilir, bazen ise satış yoluyla paraya çevrilir ve bedel paylaştırılır. Özellikle kardeşler veya diğer mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman kaçınılmaz hale gelir. Ancak dava açmadan önce hukuki ve fiili durumun doğru değerlendirilmesi çok önemlidir.
Soru: Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Avukat Devrim Bozkurt:
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluştuğu ileri sürüldüğünde açılır. Örneğin muvazaalı satışlar, sahte vekâletnameyle yapılan devirler, hata veya hile sonucu gerçekleştirilen işlemler ya da miras hakkını ihlal eden bazı tasarruflar bu tür davaların konusu olabilir.
Bu dava, yalnızca bir kayıt düzeltme davası değildir; çok ciddi sonuçları vardır. Çünkü davanın kabul edilmesi halinde mevcut tapu kaydı iptal edilip yerine hak sahibinin adına tescil yapılabilir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davaları, hem taşınmazın geçmişini hem de yapılan işlemin hukuki dayanağını dikkatle incelemeyi gerektirir.
Soru: İstanbul Kadıköy’de tapu ve miras hukuku alanında avukat seçerken nelere dikkat edilmeli?
Avukat Devrim Bozkurt:
Bu alanda avukat seçerken en önemli kriterlerden biri, dosyanın yalnızca teorik bilgiyle değil uygulama tecrübesiyle de ele alınabilmesidir. Tapu ve miras hukuku, birbirine çok bağlı ve ayrıntılı alanlardır. Bazen bir taşınmaz dosyası içinde hem miras hukuku, hem eşya hukuku, hem borçlar hukuku, hem de usul hukuku meseleleri bir arada bulunabilir.
Bu yüzden avukatın, yalnızca dava açmayı bilen değil; aynı zamanda süreci baştan sona analiz edebilen, riskleri önceden görebilen ve müvekkiline net bir yol haritası sunabilen biri olması gerekir. Özellikle Kadıköy gibi taşınmaz işlemlerinin yoğun olduğu bir bölgede, tapu ve miras hukukuna odaklı çalışan bir avukatla ilerlemek çoğu zaman önemli avantaj sağlar.
Soru: Hukuki destek ne zaman alınmalı?
Avukat Devrim Bozkurt:
En ideal zaman, sorun büyümeden önceki aşamadır. Ne yazık ki birçok kişi ancak dava açılması gerektiğinde avukata başvuruyor. Oysa tapu ve miras hukukunda erken hukuki destek almak çok değerlidir. Taşınmaz devrinden önce, miras paylaşımı yapılmadan önce, kardeşler arasında ihtilaf büyümeden önce veya tapuda bir işlem planlanırken avukata danışmak, ileride çok daha büyük sorunları önleyebilir.
Benim görüşüm şu: tapu ve mirasla ilgili meselelerde geç kalınmış hukuki destek çoğu zaman yine faydalıdır, ancak erken alınmış hukuki destek çok daha etkili olur. Çünkü bazı haklar zamanında kullanılmalıdır, bazı davalar belirli stratejilerle açılmalıdır ve bazı hatalar da işlem gerçekleştikten sonra geri dönüşü çok zor hale gelir.
Soru: Son olarak ne söylemek istersiniz?
Avukat Devrim Bozkurt:
Tapu ve miras hukuku, insanların hem maddi hem manevi açıdan en çok etkilendiği hukuk alanlarından biridir. Çünkü burada sadece malvarlığı değil, aile ilişkileri, emek, geçmiş ve gelecek de söz konusudur. Bu nedenle bu tür dosyalara sıradan bir evrak işi gibi yaklaşmak doğru değildir.
İstanbul Kadıköy’de tapu ve miras hukuku alanında çalışan bir avukat olarak şunu söyleyebilirim: doğru zamanda alınan hukuki destek, birçok uyuşmazlığı daha başlamadan önleyebilir. Başlamış olan uyuşmazlıklarda ise doğru strateji, hak kaybını önlemek açısından belirleyici olabilir.